مهم ترین نکات تنظیم قرارداد اجاره نامه

موارد مهم در تنظیم اجاره نامه

بحث میان مالکین و اجاره نشین ها یا همان موجر و مستاجر از دیرباز داغ بوده و است و این امر صرفا مربوط به قرارداد اجاره یا رهن کامل کردن ملک نبوده و نیست. اجاره کردن ریشه در افعالی مانند قرض کردن و یا امانت گرفتن دارد؛ با این تفاوت که در فعل اجاره کردن، علاوه بر موارد شرعی و اخلاقی امانت داری، به دلیل ارزش جنس اجاره داده شده یا همان عین مستاجره، بهایی نیز دریافت می شود. بهای اجاره کردن اموال دیگری یا همان اجرت المثل می تواند بصورت نقدی و غیر نقدی پرداخت شود، اما این پرداخت چگونه تضمین می شود؟ تنظیم قرارداد اجاره نامه و توافقات آن سندی است بر این تضمین. تمامی مواردی که بین موجر و مستاجر توافق می شود عینا باید در اجاره نامه قید شود. در ادامه به برخی نکات حقوقی اجاره خانه و آپارتمان می پردازیم. با مراجعه به مقاله مهم ترین سوالات قبل اجاره خانه نیز می توانید اطلاعات دقیق تری درباره اجاره کسب کنید.

ماده قانونی مربوط به تنظیم اجاره نامه

علاوه بر مباحثی که طرفین بر سر عین مستاجره توافق کرده اند، قانون نیز طبق پیش بینی خود مواردی را جهت تسهیل امور دادرسی در مواقعی که بین طرفین اختلافی می افتاد را اجباری کرده است و مندرج شدن آن هنگام تنظیم اجاره نامه در تمامی دفاتر املاک کشور الزامی می باشد. البته این الزام منوط به اجاره نامه نمی باشد و در اسناد دیگری همچون قول نامه و مبایعه نامه نیز در مراحل سند زدن آپارتمان باید علاوه بر توافقات بین خریدار و فروشنده ملک، نکات و موارد الزامی قانونی قید شود.

بنابراین طبق ماده 11 فصل سوم قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال 1356 موصب شد، قانون گذار تاکید می کند علاوه بر موارد قانونی، 7 مورد جهت جلوگیری از مشکلات احتمالی در اجاره نامه از سوی دفاتر رسمی تصریح شود.

7 نکته مهم در متن اجاره نامه که باید قید شود

دفاتر اسناد رسمی نیز و ظیفه داشته و مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را بعنوان 7 مورد مهم در متن اجاره نامه در قرارداد قولنامه اجاره تصریح بنمایند:

1. شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2. نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3. عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4. مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید برین مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
5. اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هر گاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6. مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
7. تعهد مستأجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی.

با ذکر این نکات مهم در قرارداد اجاره نامه، مشخصات کامل طرفین نزد قانون روشن خواهد بود. و نیز اختیارات و وظایف موجر و مستاجر روشن شده و وظایف آن ها نسبت به هم و عین مستاجره معلوم خواهد بود. این اطلاعات به دیوان قضایی کشور و شوراهای حل اختلاف هر محله و قاضیان آن کمک می کنند تا بر روی این پرونده به درستی حکم کنند تا حق هیچ طرف ضایع نشود.

مشخصات کامل موجر و مستاجر

در اولین گام مشخصات کامل مستاجر و موجر بطور دقیق در قرارداد اجاره نوشته شود. این مشخصات شامل نام، کد ملی، نشانی محل سکونت، نشانی محل کار، سمت و شهره ایشان است. ذکر این موارد اهمیت حقوقی دارد، و در صورت نیاز به دادگاه کمک می کند تا طرف قرارداد شما را بتواند مورد پیگرد قرار دهد. بنابراین از صحت مدارک ارائه شده توسط اجاره دهنده یا اجاره کننده به شدت دقت کنید و از صحیح و خوانا وارد شدن آن ها اطمینان حاصل کنید.

نشانی مستاجر (اجاره کننده):حالا سوالی که ممکن است ذهن شما را مشغول کرده باشد نشانی مستاجر است. اگر مستاجر از لحاظ قانونی مالک مال عین مستاجره در آن مدت باشد، پس نشانی ایشان می تواند همان نشانی محل یا ملکی باشد که قرار است در آن ساکن شود.

مدت اجاره یا مدت زمان قرارداد اجاره

یکی دیگر از نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره خانه و آپارتمان بین مالک و مستاجر، مدت زمان قرارداد اجاره است. هر دو طرف طبق توافق زمان سکونت مستاجر را در آن ملک یا آپارتمان مورد اجاره مشخص کرده و طبق قانون مستاجر موظف است با پایان قرارداد در موعد سررسید مدت اجاره آن محل را تخلیه کند. بصورت پیش فرض و مطابق قانون، پس از پایان مدت زمان قرارداد اجاره نامه، مستاجر مهلتی 7 روزه برای تخلیه ملک خواهد داشت. بعد از این مدت اگر موجر با با طرف قرارداد خود به مشکل خورد و ملکش تخلیه نشد می تواند بصورت قانونی اقدام به این امر کند.

واضح است که اجاره کننده نیز طبق قانون باید مبلغی را بعنوان خسارت در تاخیر تخلیه ملک پرداخت کند. پیشنهاد می کنیم که برای اطمینان از تخلیه ملک خود در موعد مقرر، خودتان مبلغی را بعنوان جریمه دیرکرد در نظر بگیرید؛ زیرا دادگاه ممکن است مبلغی بسیار کمتر از اجاره بهای تعداد ایام تاخیری برای شما حکم کند.

همچنین بخاطر مشکلات و دردسرهای پیدا کردن مستاجر جدید، حتما مواردی چون تخلیه زودهنگام از طرف مستاجر را در نظر گرفته و الزام پرداخت مال الاجاره یا اجاره بهای ماه های باقی مانده از قرارداد را در سند اجاره نامه ذکر کنید.

مورد اجاره (عین مستاجر) و موارد استفاده آن

به محلی که قرار است مستاجر به موجب مدت زمانی مشخص و اجاره بهایی معین در آن ساکن و از آن استفاده کند مورد اجاره یا عین مستاجر گفته می شود. بستگی به فضای اجاره داده شده، محل مورد اجاره می تواند شامل ملحقاتی نیز باشد، انباری آن ملک، پارکینگ ها، مشاع مشخص، تلفن ثابت، اینترنت و ... از جمله این موارد هستند که باید در اجاره نامه نوشته شوند.

در مواردی پیش می آید که مورد اجاره ای که به مستاجر سپرده می شود، بعلت تخلف هایی، از طرف دستگاه های اجرایی مورد پیگرد قانونی قرار گرفته و عین مستاجر پلمب یا توقیف می شود. حال راه حل آزادسازی آن چیست؟ این است که از پیش و در قراردادهای اجاره ای که تنظیم می شود، کاربری مستاجر از ملک یا همان موارد استفاده آن عین مستاجر نیز آورده شده تا در صورت تخلف و استفاده های بی جا و غیر قانونی از محل، مجازات و تبعات آن صرفا مشمول اجاره کننده شود.

اجاره بها یا مال الاجاره

اجاره بها، پول یا بهایی است که مستاجر در قبال در اختیار داشتند عین مستاجر (مورد اجاره) به موجر (اجاره دهنده) پرداخت می کند. این مبلغ بعنوان مال الاجاره، ودیعه آن و زمان پرداخت اجاره بها طبق توافق مشخص و در قرارداد تنظیم شده بعنوان اجاره نامه عنوان خواهد شد. فقط به این نکته دقت کنید که مبلغ توافق شده طبق امکانات، محله و مشخصات آن ملک باشد، بعنوان مثال قیمت رهن و اجاره در قلهک که در منطقه 3 تهران واقع شده با قیمت رهن و اجاره در زعفرانیه که در منطقه 1 قرار دارد، قطعا متفاوت است.

اختلاف اجاره بها بین این دو محله و دو منطقه که هر دو بالاشهر تهران محسوب می شوند، از جهت تراکم جمعیت، وجود امکاانات، سطح ترافیکی و آلایندگی هوا و دسترسی محلی آن ها ایجاد شده است. پس دقت داشته باشید که برای چیزی که به شما عرضه نشده است پول نداده، و پیش از تنظیم مبلغ اجاره نامه بعنوان مال الاجاره، محله و منطقه مورد اجاره را به دقت بررسی کنید.

هزینه تعمیرات و نگهداری ملک

هر ملکی، اعم از مسکونی، تجاری و ویلا در اثر زمان قطعا مصطحلک خواهد شد. تجهیزات و امکانات هر ملک و آپارتمانی به مرور زمان نیاز به سرویس و تعمیر خواهند داشت که قطعا باید برای آن ها مبلغی هیزنه شود. گرچه قانون در این باره مصوباتی و ماده هایی نیز وضع کرده است؛ اما بهتر است قبول مسئولیت هزینه تعمیرات و نگهداری و ملک و آپارتمان برای هر کدام از تجهیزات ساختمان در قولنامه و قرارداد اجاره نامه قید شود. لذا ما بصورت اختصاصی مقاله ای را در مورد اینکه هزینه و مخارج نگهداری ساختمان بر عهده مالک است یا مستاجر، تهیه و تنظیم کرده که با کلیک یا لمس لینک می توانید آن را مطالعه کنید.

دقت و بررسی مفاهیم موارد استفاده در قرارداد اجاره

در متن قانون و پیکربندی انواع قراردادها اعم از اجاره نامه و غیره، مفاهیم و اصطلاحاتی استفاده می شود که برای عموم مردم قابل فهم نیست؛ موجر، عین مستاجر، اسقاط کافه خیارات و ... نمونه هایی از آن هاست. پس دقت و بررسی نکات مهم در قرارداد اجاره نامه که به آن اشاره شد و مفاد متن قولنامه آن، توسط موجر و مستاجر بسیار مهم خواهد بود.

حتما دقت کرده و از یک وکیل حقوقی یا مشاور املاک معتبر در منطقه خود راهنمایی بگیرید و معنای کلمات نا مفهوم استفاده شده در قراردادی که برای اجاره نوشته اید را بپرسید. و یادتان باشد که وقتی شما زیر برگه قرارداد را بهمراه 2 شاهد یا حتی بدون آن ها امضا می کنید، بدین معنی است که در جریان معانی کلمات بکار رفته در متن قولنامه اجاره بوده و نسبت به اجرای آن ها ملزم خواهید بود.